21 年全年销售创新高，近几月同比降幅基本企稳但仍达两位数：2021 年全年实现销面及销额17.9 亿平米及18.2 万亿元，均创历史新高，同比增速分别为1.9%及4.8%，相比2019 年同期分别增长4.6%及13.9%。单月来看，12 月销面同比降15.6%，降幅近几月基本企稳，但仍达两位数。分区域看， 21 年东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为2.7%/5.4%/-1.7%/-6.4%，继东北地区后12 月西部地区同比转负。分业态，住宅/商业/办公楼21 年销面同比分别为1.1%/-2.6%/1.2%。总体来看21 年销售高开低走，累计升幅逐月收窄，下半年来表现持续低迷，其中有基数问题，也有政策面收紧的影响。

　　全年拿地、开工疲软，竣工回暖：土地市场方面，21 年土地购置面积及成交价款分别为2.2 亿平米及1.8 万亿元，同比分别降15.5%及升2.8%，相比19 年降16.4%及升20.7%。单月拿地降33.2%，降幅创年内新高。21年为22 城集中供地的第一年，总体来看可以总结为一轮热、二轮冷、三轮稳，在资金面及行业政策偏紧背景下，21 年整体拿地面积创历史新低，补库存动力偏弱。开竣工方面，21 年开工及竣工面积分别为19.9 亿平米及10.1 亿平米，新开工量为18 年来新低，而竣工量为18 年来新高，同比来看两者分别降11.4%及升11.2%，相比2019 年分别降12.4%及升5.7%，前几年开工高竣工低的分化明显逆转。单月来看，开工自二季度同比转负以来持续低迷，12 月降幅再度超过30%，而竣工仅3 月、4 月及10 月同比为负，但整体升幅也有收窄趋势。总体来看，供给端的开工同样偏弱，一方面可能与前两年拿地减少有关，另一方面也受到开发商资金面偏紧的影响。

　　地产投资单月同比连降4 月，12 月降幅达两位数：21 年地产投资累计增4.4%，相比19 年同期升11.7%，累计升幅持续收窄。12 月单月增速连续第4 个月为负，且降幅达13.9%，创历史最大降幅(除20 年前2 月，疫情影响下投资增速降16.3%)。分区域看，21 年东部、中部、西部及东北部投资增速分别为4.2%/8.2%/2.2%/-0.8%。总体来看，在开工拿地等拖累下，四季度来地产投资表现尤为低迷。

　　到位资金单月降幅近20%，国内贷款及定金预收款表现疲软：21 年房企到位资金升4.2%，相比2019 年升12.6%。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭升幅分别为11.1%/3.2%/-12.7%/8.0%，除个人按揭11 月略有回升外，均呈现逐月收窄态势，各来源相比19 年同期升幅为20.5%/12.5%/-7.7%/18.7%。单月来看，下半年以来到位资金同比持续为负，12 月降幅扩大至19.3%，其中国内贷款及定金预收款降幅维持两位数，自筹资金及个人按揭同比再度转负，值得一提的是全年国内贷款创2017 年来最低水平，开发贷收紧效果明显。

　　维持“强于大市”评级：21 年销售、开工、投资及到位资金累计同比均呈现高开低走逐月减弱的态势，拿地及竣工中间略有回暖但四季度也有转弱迹象。全年来看同比表现下降的包括拿地、开工及国内贷款，供给端明显偏弱，其中拿地量创历史新低。单月来看，12 月仅竣工同比略升，其余指标均有下降，且大部分降幅达到两位数，其中国内贷款及开工连续7个月及6 个月降幅达2 位数，此外值得注意的是1)地产投资单月同比连降4 月，同比连续下降历史上仅在2015 年8-12 月出现过，但彼时降幅基本在5%以内，而12 月投资降幅扩大至近14%，仅略好于20 年前2 月疫情影响下降16%的水平，2)需求端表现同样偏弱，尽管近几月销售降幅基本企稳，但依然达到两位数。总体来看，下半年来基本面迅速转冷，供给端表现尤为疲软，有基数前低后高的影响，也有政策及资金面收紧的影响，并且目前来看近期政策面的改善对基本面的提振效果并不明显。考虑到基数影响，一季度基本面仍面临压力，我们认为，1)因城施策背景下部分城市可能加速出台行业托底政策，2)供给端及需求端资金面或将继续改善，目前来看对优质房企支持力度更大，行业洗牌预计提速，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企优势进一步凸显。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐1)优质龙头及部分民企万科、保利、中海(未覆盖)、招蛇(未覆盖)、华润(未覆盖)等，2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

　　风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期

（文章来源：长城证券）

文章来源：长城证券
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