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　　行业点评

　　10 月按揭发放加速，本周地产板块表现亮眼，物业板块跑赢沪深300。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+8.5%，在各板块中位列第1；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+6.9%，在各板块中位列第2。本周恒生物管指数涨跌幅为+10.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.3%，沪深300 指数涨跌幅为+1%。

　　本周一手房销售同比、环比继续下滑。本周(11 月6 日-11 月12 日)40 个城市商品房成交合计485 万平米，周环比-8%，周同比-25%，月度累计同比-22%，年度累计同比+13%。其中，一线城市：周环比-9%，周同比-10%，月度累计同比+3%，年度累计同比+23%；二线城市：周环比-6%，周同比-24%，月度累计同比-24%，年度累计同比+11%；三四线城市：周环比-19%，周同比-45%，月度累计同比-38%，年度累计同比+9%。

　　本周二手房成交同比、环比继续下滑。本周(11 月6 日-11 月12 日)，17个城市二手房成交合计110 万平米，周环比-2%，周同比-42%，月度累计同比-34%，年度累计同比-4%。其中，一线城市：周环比+10%，周同比-37%，月度累计同比-33%，年度累计同比-3%；二线城市：周环比-5%，周同比-42%，月度累计同比-32%，年度累计同比-4%；三线城市：周环比-20%，周同比-67%，月度累计同比-57%，年度累计同比-2%。

　　10 月个人住房贷款发放提速，验证按揭放款加速预判。2021 年10 月居民中长期贷款4,221 亿元，同比增长4%，为5 月以来首次转正。主要因为个人住房贷款增长较快，2021 年10 月个人住房贷款新增3,481 亿元，相较9月多增1,013 亿元，环比增长41%，这验证了我们此前关于按揭放款加速的预判。

　　本周多家央企开发商拟发行票据融资。11 月11 日，保利发展拟发行20 亿元人民币的中期票据。11 月12 日，招商蛇口拟在银行间市场注册发行30亿元中期票据，其中3 年期和5 年期发行规模均为15 亿元。我们认为这意味着房企的债券融资渠道有望逐步恢复，未来或将从央企国企逐渐惠及到民营房企。

　　国企开发商向监管部门反映情况，“三条红线”指标或有调整可能。对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。我们认为这一事件的核心在于，未来“三条红线”的监管细则或有调整可能。当前部分房企因流动性问题频繁爆雷导致信用风险外溢，未来若能通过项目并购消化部分房企的存量项目，也是一种相对更安全的出清方式。

　　投资建议

　　我们此前对地产政策的调整有过4 个预判：按揭放款加速、开发贷发放提量、土地款允许缓缴、预售资金监管放松，目前均在逐步验证。我们仍然看好地产板块的行情，认为优质民营房企未来更有望获得超额收益，比如融创中国、新城控股。也推荐经营稳健的头部国企，比如保利发展。此外，也看好效率高的民营物企能抓住行业整合机遇，比如金科服务、碧桂园服务。

　　风险提示

　　房地产调控定力超预期；并购整合不及预期

（文章来源：国金证券）

文章来源：国金证券

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