市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切，维持“看好”评级物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。此外，大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。

　　重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括世茂服务、宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。

　　周内物管板块表现一般，建业新生活港股通比例提升明显2021 年第25 周，物业板块总市值单周涨跌幅-1.80%，同期恒生指数、恒生地产类、沪深300 涨跌幅分别为-0.14%、-2.22%、-2.34%，弱于港股大盘指数；月初至今板块涨跌幅-4.96%，表现略显一般，主要系3 月业绩后涨幅较快，及行业较多物业公司陆续高额限售股解禁，近期市场高位盘整。从周内数据看，建业新生活、金科服务、融创服务南下资金表现活跃，港股通持股占比分别提升0.34%、0.27%、0.19%。

　　多地持续推进物管条例进程，健全纠纷调解渠道多地持续推进物业管理条例进程。海南省新闻办于6 月15 日召开发布会，新修订的《海南经济特区物业管理条例》围绕业主大会成立难、业主委员会监管难、提升物业服务质量难、住宅专项维修资金交存使用难等问题进行创新和改进，并将于2021年11 月1 日起施行。养老服务方面，《广州市养老服务条例》将于2021 年10 月1日起施行，构建居家社区机构相协调，医养康养相结合，养老事业和养老产业相协同，全覆盖、多层次、多支撑、多主体的养老服务体系。物业服务治理方面，湖北省住房和城乡建设厅联合省司法厅出台意见，通过建立健全物业管理纠纷人民调解组织，畅通群众利益诉求渠道。

　　增值服务再思考：消费类增长迅猛，做难而正确的事社区增值服务可分为社区消费类、空间资源运营、地产后周期业务三大类。我们梳理了6 个物管公司增值服务概况，发现2020 年这三大类业务中社区消费类业务增长最为可观，同比增速达80%，空间资源运营、地产后周期业务分别为62%、16%；从各业务占总收入情况看，6 家公司社区消费类、空间资源运营、地产后周期业务占总收入比例分别为7.1%、2.6%、5.0%，其中社区消费类业务改善幅度最为明显，地产后周期业务受疫情波动最大，主要和地产公司交付节奏放缓相关。消费类业务涉及方向众多，未来想象空间最为可观，但面临的外部挑战也最大(比如需要和外部电商、团购、教育平台等竞争)，该业务得以顺畅开展的前提是物管公司与业主之间存在较强的客户黏性；空间资源运营类业务中长期看存在一定瓶颈；地产后周期类主要与地产平台开发体量相关，这类业务当前得以快速发展仍然依赖于新房市场的持续拓展。

　　风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。

（文章来源：开源证券）

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